Quand on cherche un premier appartement à Montrouge, on regarde presque toujours l'ancien, et le neuf passe pour plus cher. Comparer les prix affichés ne suffit pourtant pas : dans le neuf, une partie de l'achat se finance sans intérêts, les frais de notaire sont divisés par trois, et les promoteurs traversent une crise qui laisse aux acheteurs une marge rare.
Pourquoi regarder le neuf en ce moment ?
Parce que les promoteurs vendent peu, et que cela profite aux acheteurs. Au deuxième trimestre 2026, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a enregistré 19 356 réservations en France, soit 23,6 % de moins qu'un an plus tôt : le pire trimestre qu'elle ait mesuré. Les ventes aux particuliers qui achètent pour y habiter ont reculé de 17,9 %.
Conséquence : il faut en moyenne 21,4 mois pour écouler l'offre en vente. Les programmes ont des lots disponibles, et les promoteurs multiplient les offres commerciales pour les vendre : frais de notaire offerts, remises, réservation à petit dépôt. Pour vous, cela veut dire du choix et une vraie marge de discussion.
Quand un promoteur met 21 mois à vendre ses logements, c'est l'acheteur qui a la main. C'est rarement le cas dans l'ancien montrougien.
Combien peut-on emprunter à taux zéro dans le neuf ?
Jusqu'à 50 % du prix, dans la limite d'un plafond. Le prêt à taux zéro (PTZ) est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans. Depuis avril 2025, il finance tout logement neuf, appartement ou maison, partout en France. La loi de finances 2026 ne l'a pas modifié, et il reste ouvert aux offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027.
Montrouge est classée en zone A bis, la zone aux plafonds les plus élevés. Le montant dépend de vos revenus, répartis en 4 tranches :
- Tranche 1 : 50 % du prix pour un appartement neuf, remboursement différé de 10 ans, sur 25 ans au total.
- Tranches 2 et 3 : 40 %, avec un différé de 8 ans (tranche 2) ou de 2 ans (tranche 3).
- Tranche 4 : 20 %, sans différé, sur 10 ans.
Le pourcentage s'applique à un prix plafonné : 150 000 € pour une personne seule, 225 000 € pour deux, 270 000 € pour trois, 315 000 € pour quatre. Pour être éligible, le revenu fiscal de référence d'il y a deux ans ne doit pas dépasser 49 000 € pour une personne seule, 73 500 € pour deux, 88 200 € pour trois.
Un exemple chiffré
Un couple sans enfant déclare 45 000 € de revenu fiscal de référence. Il achète un appartement neuf à 320 000 € à Montrouge. Il se situe en tranche 2 : son PTZ vaut 40 % de 225 000 €, soit 90 000 € empruntés sans intérêts, dont il ne rembourse rien pendant les 8 premières années.
Ce calcul est un exemple. Seule la banque qui émet l'offre fixe votre PTZ, selon votre situation exacte.
Nous étions locataires quand nous avons acheté notre premier appartement sur plan, avec un PTZ, en 2019, avant le Covid. Nous l'avons ensuite revendu pour acheter notre résidence principale actuelle. Comme le produit de la vente a été réinvesti dans notre nouvelle résidence principale, le PTZ n'a posé aucune difficulté. Le premier achat n'a pas besoin d'être le dernier : c'est souvent lui qui permet le suivant.
Qu'est-ce que le prêt Action Logement ?
Un prêt de 30 000 € maximum, à 1 % fixe hors assurance, sur 25 ans au plus. Il est réservé aux salariés d'une entreprise privée non agricole d'au moins 10 salariés, qui achètent leur résidence principale pour la première fois ou n'en ont pas été propriétaires depuis 10 ans. Il finance le neuf, mais pas l'ancien classique, et s'ajoute au PTZ.
Deux points à anticiper :
- le dossier complet doit arriver à Action Logement au moins 30 jours ouvrés avant la signature chez le notaire ;
- le prêt dépend d'une enveloppe annuelle limitée : ce n'est pas un droit acquis, et des plafonds de ressources s'appliquent.
La TVA à 5,5 % s'applique-t-elle à Montrouge ?
En principe, non. La TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % concerne les logements neufs situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou à proximité immédiate, achetés comme résidence principale sous conditions de ressources. Or Montrouge ne compte aucun quartier prioritaire dans la liste fixée par le décret du 28 décembre 2023. Les plus proches sont à Bagneux.
Si un promoteur vous annonce une TVA réduite, demandez-lui sur quel périmètre il s'appuie. Et retenez la contrepartie : revendre avant 10 ans peut obliger à rembourser une partie de l'avantage, sauf exceptions comme une mutation, une naissance ou un divorce.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus bas dans le neuf ?
Parce que l'État ne prélève presque pas de droits de mutation sur un logement neuf : la TVA est déjà comprise dans le prix. Les frais tournent autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un achat à 320 000 €, l'écart représente un ordre de grandeur de 15 000 €, soit autant d'apport en moins à réunir.
Et si le promoteur fait faillite avant la livraison ?
Votre logement sera quand même terminé. Toute vente sur plan doit être couverte par une garantie financière d'achèvement (GFA), apportée par une banque ou un assureur. Si le promoteur fait défaut, ce garant finance la fin des travaux. Depuis 2015, cette garantie doit obligatoirement venir d'un organisme extérieur au promoteur.
Le neuf apporte aussi trois garanties après la livraison :
- parfait achèvement, 1 an, pour tous les défauts signalés ;
- bon fonctionnement, 2 ans, pour les équipements comme les volets ou la robinetterie ;
- décennale, 10 ans, pour ce qui touche à la solidité du bâtiment.
Demandez toujours l'attestation de GFA avant de signer le contrat de réservation. Je reviendrai en détail sur l'achat sur plan et ses étapes dans un prochain article du carnet.
Quels programmes neufs sont en vente à Montrouge ?
Au 22 octobre 2026, SeLoger Neuf recense 12 programmes neufs à Montrouge, pour 182 logements disponibles, du studio au 5 pièces. Quelques exemples de prix d'entrée relevés ce jour-là :
- Gravure (Bouygues Immobilier) : à partir de 237 000 € ;
- Villa Barbara (Franco Suisse) : à partir de 254 000 €, en livraison immédiate ;
- Métronome (Coffim), quartier Jean Jaurès : à partir de 290 000 € ;
- Le 11 (Sofaprom) : à partir de 315 000 € ;
- 8 Clos (Ogic) : à partir de 370 000 €.
Ces prix d'appel correspondent en général aux plus petites surfaces et évoluent chaque semaine. Un programme déjà livré a un avantage rare : vous visitez le vrai logement, et vous emménagez sans payer en même temps un loyer et un crédit.
Les avantages ne valent pas pour toutes les adresses. Un même programme peut avoir des lots très inégaux selon l'étage, l'orientation et le vis-à-vis. Je vis à Montrouge depuis 2009 : c'est sur ce tri, rue par rue, que je peux vous aider.
Que peut-on personnaliser dans un logement neuf ?
Beaucoup de choses, à condition de s'y prendre tôt : chaque promoteur fixe une date limite pour les choix de finitions et les modifications, liée à l'avancement du chantier. Les finitions se choisissent dans un catalogue, souvent en showroom. Les modifications plus profondes passent par des travaux modificatifs acquéreurs, ou TMA, en général facturés en plus.
Pour notre premier appartement, voici ce que nous avons décidé avant la livraison :
- le parquet, et les carrelages de la cuisine, de la salle de bains et de la salle d'eau, choisis en showroom ;
- l'emplacement des prises électriques, des prises réseau RJ45 et de la domotique ;
- la position des radiateurs ;
- la hauteur d'une cloison, pour y poser une verrière ;
- une porte à galandage, qui coulisse dans la cloison, obtenue en TMA ;
- une décharge PMR, pour renoncer à certains aménagements d'accessibilité ;
- la disposition et le choix de la cuisine, qui n'était pas incluse.
Pour tout visualiser avant de valider nos choix, j'avais même modélisé l'appartement en 3D. Dans l'ancien, ces décisions se prennent après l'achat, avec un chantier. Dans le neuf, elles se prennent sur plan, avant d'emménager.
Le neuf est-il fait pour vous ?
- Oui si vous êtes primo-accédant, que vous pouvez attendre la livraison d'un programme en cours, ou visez un logement déjà livré : PTZ, frais de notaire réduits et étiquette énergétique récente jouent pleinement.
- À étudier si vous avez besoin de surface : à budget égal, l'ancien offre souvent plus de mètres carrés.
- Plutôt non si vous devez emménager dans 3 mois et qu'aucun programme livré ne vous convient : sur plan, le délai jusqu'à la livraison se compte en mois, souvent plus d'un an.
Article publié en octobre 2026. Marché : Fédération des promoteurs immobiliers, chiffres du 2e trimestre 2026 présentés le 9 septembre 2026. PTZ : articles D31-10-9 et D31-10-10 du Code de la construction et de l'habitation, barème inchangé par la loi de finances 2026. Prêt accession : actionlogement.fr, consulté le 22 octobre 2026. Quartiers prioritaires : décret du 28 décembre 2023. Programmes et prix : SeLoger Neuf, relevé du 22 octobre 2026. Les montants sont donnés à titre d'information : votre banque et votre notaire fixent les vôtres.